MDB ölkələrində də bu sxem üzrə fəaliyyət göstərən banklar mövcuddur. Rusiya Federasiyası və Ukraynada istifadə olunan "Alman modeli" bir qədər fərqli fəaliyyət sxeminə malikdir. Müştərilərin yığım dövrü ərzində toplanan vəsaitləri banka müraciət edən borc alanların ipoteka krditləşməsi məqsədi ilə yox, yeni yaşayış binasının tikintisində istifadə olunur. Beləliklə, bank bilavasitə investisiya proseslərinin iştirakçısına çevrilir. 
Azərbaycan ipoteka kreditləri bazarında yaranmış vəziyyətin təhlili göstərir ki, hazırda ölkə bazarının bu seqmentində mövcud olan tələbin səviyyəsi mövcud təklifi on dəfələrlə üstələyir. Belə ki, Dünya Bankı nəzdində Beynəlxalq Maliyyə Korporasiyasının (İFC) məlumatlarına görə, Azərbaycan ipoteka bazarında mövcud olan potensial tələb, hazırda 6,4 milyard ABŞ dolları səviyyəsindədir. 2011-ci ilin əvvəllərinə AİF-in məlumatları üzrə isə ölkədə ipoteka kreditləşməsinin ümumi səviyyəsi cəmi 300 milyon manat təşkil etmişdir. Bu kreditlərin də 50 milyon manatı bankların xüsusi vəsaitləri hesabına verilmiş kreditlərdir.
Azərbaycanda əhalinin ipoteka kreditləşməsinin zəif inkişaf səviyyəsi ipoteka kreditləri bazarının fəaliyyətinin nisbi və müqaisəli qiymətlərində daha qabarıq görünür. Belə ki:
- AMB-in hesablamalarına əsasən əmlak bazarında aparılan alqı-satqı əmliyyatlarının (baxılmış dövr üzrə) yalnız 8 faizi ipoteka kreditləri hesabına aparılmış əməliyyatların payına düşür. Müqayisə üçün deyək ki, inkişaf etmiş ölkələrdə bu rəqəm 75-80 faizi təşkil edir;
- ölkədə istehsal olunmuş Ümumi Daxili Məhsula (ÜDM) nisbətdə ipoteka kreditləri bazarında yaradılmış cəmi gəlirlər, təqribi qiymətləndirmələr üzrə - 0,1 faiz təşkil edir. Müqaisə üçün Rusiya Federasiyasında bu rəqəm 2-3 faiz; avrozona ölkələrində 38 faiz; ABŞ-da isə (qlobal maliyyə böhranına qədərki illərdə) 53 faizdir. Dünya Bankının hesablamalarına görə isə orta inkişaf səviyyəsinə malik ölkələrdə ipoteka kreditləri bazarında yaradılan gəlirlərin ÜDM-də payı 25 faiz olmalıdır.
İpoteka kreditləri bazarında mövcud tələbin bu dərəcədə təklifi üstələməsi, uzunmüddətli ipoteka kreditləri bazarının zəif inkişaf göstəriciləri ölkədə tətbiq olunan ipoteka kreditləşməsi modelinin təkmilləşdirilməsini, ipoteka kreditlərinin verilməsinin yeni sxemlərinin tətbiqini, makroiqtisadi sabitliyə təhlükə yaratmadan ipoteka kreditləşməsinin genişləndirilməsini zəruri edir.
2009-cu ilin ortalarından etibarən AİF-in fəaliyyəti yeni sxem üzrə bərpa edildi - büdcə vəsaitləri ilə yanaşı aparılan ipoteka kreditləşməsinin yenidən maliyyələşməsi təminatlı istiqraz vərəqələrinin emissiyası və yerləşdirilməsi əsasında həyata keçirilməyə başladı. 2009-2011-ci illər ərzində ümumilikdə 3 emissiya nəticəsində maliyyə bazarından 190 milyon manat vəsait cəlb olundu. Hazırda isə fondun dördüncü emissiyadan 20 milyon manat məbləğində istiqrazların yerləşdirilməsi həyata keçirilir və artıq 17 milyon manat məbləğində istiqrazlar yerləşdirilib.
Lakin yeni sxemin və ümumilikdə ölkə ipoteka bazarının fəaliyyəti ilə bağlı hazırda bir sıra tənqidi fikirlər də mövcuddur. Bu fikirlər sırasında ilk növbədə aşağıdakılar göstərilməlidir: 1) Ölkədə ipoteka kreditləşməsinin uzunmüddətli və dayanıqlı olacağı şübhə doğurur, çünki AİF-in istiqrazlarının gəlirlik səviyyəsi 3) faiz olduğundan bu, istiqrazlara maraq formalaşdırmır. 2) "Verilən ipoteka kreditlərinin faiz dərəcələri olduqca yüksəkdir. Müqayisə üçün qonşu Türkiyədə ölkə vətəndaşlarına verilən ipoteka kreditlərinin faiz dərəcəsi 2 dəfə az, xarici vətəndaşlara təklif olunan ipoteka kreditlərinin faiz dərəcəsi isə cəmi 7 faizdir"; 3.Həyata keçirilən ipoteka proqramı aztəminatlı əhali üçün deyil və s.
Həqiqətən, Azərbaycanda ipoteka kreditləşməsinin yeni sxeminin ölkənin maliyyə bazarında mövcud olan bir sıra problemlərlə əlaqədar, müəyyən qüsurları var. İstər Azərbaycan hökumətinin ayrı-ayrı nümayəndələri, istərsə də AMB rəhbərliyi tərəfindən dəfələrlə mövcud ipoteka kreditləşməsi şərtlərinin və sxeminin təkmilləşdirilməsi zəruriliyi qeyd olunub.
İlk növbədə, qeyd olunan qüsurlara ipoteka kreditləri üzrə faiz dərəcəsinin yüksək olması və onun aztəminatlı ailələr üçün məqbul olmamasıdır. Bir sıra mütəxəssislər kütləvi informasiya vasitələrində AİF-in adi ipoteka kreditləri üzrə faiz dərəcəsinin 4-6 faizə, digərləri isə hətta 2 faizə qədər endirilməsinin zəruriliyini qeyd edirlər. Mülahizələrə əsas kimi isə dünya ölkələri üzrə ipoteka kreditləşməsi təcrübəsində mövcud olan şərtlər və istifadə olunan faiz dərəcələri göstərilir. Məsələn, "Penny Lane Realty" şirkəti tərəfindən dünya ölkələri ipoteka krediti bazarının bir sıra göstəricilərinin ümumiləşdirilməsi əsasında onun sərfəliliyi üzrə qiymətləndirmələrinin nəticələri göstərilir. Bu sahədə birincilik Danimarkaya məxsusdur. Bu ölkədə ipoteka üzrə kreditin orta faiz dərəcəsi 1,36 faiz, borcalanın orta aylıq ödənişi 566 avro, verilmiş kreditlə birgə bütün ödənişlərin miqdarı 114 faizdir. Sonrakı yerdə İsveçrədir. Burada bu göstəricilər mavafiq olaraq 2,23 faiz, 596 avro, 117 faizdir. Azərbaycanda isə AİF və kommersiya bankları tərəfindən verilmiş bütün ipoteka kreditləri portfeli üzrə müəyyənləşmiş orta göstərici 16,5 faizdir.
Həqiqətən Azərbaycanda ipoteka kreditləri üzrə faiz dərəcəsi digər ölkələrlə müqaisədə kifayət qədər yüksəkdir. Lakin problemin həlli dövriyyədə olan pul kütləsinin tədrici artımı, bu istiqamətdə məqsədyönlü tədbirlərin reallaşdırılması və müvafiq olaraq banklarda kapitallaşma səviyyəsinin əhəmiyyətli yüksəlməsi nəticəsində mümkündür. 2005-2008-ci illərin təcrübəsi göstərdi ki, dövriyyədə olan pul kütləsinin "sıçrayışlı" artımı ölkədə makroiqtisadi sabitlik üçün ciddi təhlükə yaradır. Eyni zamanda, ölkə bank sistemində bankların kapitallaşma səviyyəsinin qabaqcıl ölkələrin banklarındakı kapitallaşma səviyyəsindən xeyli az olması verilən ipoteka kreditləri üzrə faiz dərəcələrinin yüksək olmasını müəyyənləşdirir.
Nəhayət, AİF-in adi ipoteka kreditləri üzrə 8 faiz illik dərəcə üzrə təmin edilən gəlirlərinin səviyyəsi və bölgüsü (kommersiya bankları- 4 faiz, AİF-1 faiz, investorlar- 3 faiz) onun azaldılmasını praktiki olaraq mümkünsüz edir. Məsələ ondadır ki, ipoteka kreditləşməsi proqramlarının reallaşdırılması üçün banklara, verilən kreditlərin rəsmiləşdirilməsi, kreditləşmə müddəti ərzində müştərilərə xidmət üçün işçi qüvvəsi və müvafiq infrastruktur xidmətləri (texniki təminat, proqram təminatı, hüquqi təminat xidmətləri və s.) tələb olunur.
Aydındır ki, bu cür yüksək xərc tələb edən infrastrukturun yaradılması müvafiq gəlirlərin təmin edildiyi şəraitdə mümkündür və bankların gəlirlərinin minimum tələb olunan səviyyədən az olması onlar üçün ipoteka kreditləşməsi proqramlarında iştirakı maraqlı etməyəcək. Sxemdə investorlar üçün müəyyənləşmiş faiz dərəcəsi, bazarda depozitlər üzrə mövcud faiz dərəcəsi ilə müqayisədə kifayət qədər azdır və onun sonrakı azaldılması bazardan investisiyaların cəlb edilməsini mümkünsüz edə bilər. Məsələn, hal-hazırda, Azərbaycan maliyyə bazarında fəal investorlardan biri sığorta şirkətləridir. Lakin heç bir sığorta şirkəti kommersiya banklarında orta illik 10-11 faiz depozit qoyuluşlarını uzunmüddətli, illik 3 faiz, qiymətli kağızlara investisiya qoyuluşu ilə əvəz etməz. Yeri gəlmişkən, AİF-in belə şəraitdə ipoteka kreditləşməsi proqramlarının reallaşdırılması üçün yenidən maliyyələşmə məsələsini həll edə bilməsi onun nailiyyətlərindən hesab olunmalıdır.
AMB yaranmış vəziyyətdən optimal çıxış yolu kimi hazırkı mərhələdə Azərbaycanda ipoteka kreditləşməsi bazarının "Alman modeli " əsasında inkşaf etdirilməsini və ölkədə "Tikinti-əmanət bankları" şəbəkəsinin yaradılmasını məqsədəuyğun hesab edir. Təklif olunan modelin üstünlükləri ondan ibarətdir ki, ipoteka kreditləşməsi zamanı yenidən maliyyələşmə mənbəyi kimi dövlət büdcəsinə edilmiş transferlər və ya maliyyə bazarından cəlb olunmuş vəsaitlər yox, əhalinin əmanətlərinin yığımı, başqa sözlə, əhalinin əlində olan pullarının tikinti sektoruna cəlb edilməsi durur.
Lakin AMB-in ipoteka kreditləri bazarının yeni model üzrə formalaşması və ipoteka kreditləşməsinin yeni fəaliyyət sxeminin yaradılması ilə bağlı tənqidi fikirlər özünü çox da gözlətmədi. Əsasən qeyri-hökumət təşkilatlarının mütəxəssisləri tərəfindən səsləndirilən bu fikirləri, aşağıdakı kimi qruplaşdırmaq olar:
- "Tikinti-əmanət bankları" böhran dövründə yaradılmır. Çünki, böhran zamanı əhalinin ödəniş qabiliyyəti aşağı düşür, eyni zamanda kommersiya banklarının likvidliyi azalır. Qeyd etmək istərdik ki, ilk dəfə Almaniyada fəaliyyətə başlamış belə banklar ölkənin məhz ən böhranlı illərində -İkinci Dünya müharibəsindən sonra əhalinin ödəniş qabiliyyətinin ən aşağı səviyyədə olduğu və bankların öz fəaliyyətlərini yenicə qurduğu illərində başlamışdır. İndiyədək bu ölkədə 1 trilyon dollara yaxın vəsaitin "Tikinti əmanət bankları" vasitəsilə bölüşdürülməsi həyata keçirilmişdir;
- "Tikinti əmanət bankları"nın formalaşdırılması aztəminatlı əhalinin mənzil almaq imkanının genişləndirilməsinə ciddi təsir göstərməyəcək. Əslində isə "Tikinti-əmanət bankları" məhz aztəminatlı əhaliyə mənzil probleminin həlli imkanlarının yaradılması üçün nəzərdə tutulub. Azərbaycanda adətən valideynlər övladları üçün yeni ailə qurmalarına 5-6 il qalmış mənzil haqda fikirləşməyə başlayırlar. Onlar ipoteka bankında depozit müqaviləsi üzrə yığıma başlayar və toplanmış vəsait tələb olunan kredit məbləğinin 50 faizinə aşağıfaizli ipoteka krediti ilə təmin olunar.
- vətəndaşların, o cümlədən kommersiya banklarının "Tikinti əmanət bankları"nın formalaşdırılması, onlardan istifadə ilə bağlı təcrübələri yoxdur. Azərbaycanda ipoteka proqramı sistemi inkişaf etmədiyindən "Tikinti əmanət bankları"nın ipoteka sisteminə daxil olması, onların inkişafı kifayət qədər aydın deyil;
- "Tikinti əmanət bankları"nın əsas funksiyası əhalinin depozitləri əsasında kreditlərin verilməsidir. Azərbaycanda, xüsusilə Bakıda mənzillərin qiyməti ilə əhalinin alıcılıq qabiliyyəti arasında kəskin fərq var. Bu səbəbdən ya əhalinin gəlirlərinin bir hissəsinin depozit şəklində həmin banklarda yerləşdirmə imkanı olmayacaq, ya da "Tikinti əmanət bankları" tərəfindən verilən kreditlərə Bakıda mənzil almaq problem olacaq;
- "Tikinti əmanət bankları" Avropa ölkələrində sınaqdan çıxmış model olsa da indiki halda bu bankların formalaşdırılması ipoteka sisiteminin inkişafına yardım göstərməyəcək. İndiki mərhələdə "Tikinti əmanət bankları"nın xidmətindən istifadə edərək mənzil alan Azərbaycan vətəndaşlarının sayında ciddi artım müşahidə olunmayacaq. Bu irad da həqiqəti əks etdirmir. Əgər Mərkəzi və Şərqi Avropa ölkələrinin demək olar ki, hamısında, MDB məkanı ölkələrdə, o cümlədən Rusiyada və Qazaxstanda bu sahədə müsbət təcrübə varsa nə üçün Azərbaycanda bu model sınaqdan keçirilməməlidir?
Bu yaxınlarda Azərbaycanda "Tikinti əmanət bankları haqqında" qanunun qəbul edilməsi gözlənilir. Güman ki, AMB-in yeni layihəsi öz təsdiqini tapacaq. Bu qanunun qəbul edilib-edilməməsindən asılı olmayaraq istənilən halda ölkədə ipoteka kreditləri bazarının hansı model üzrə inkişaf etməsi, ipoteka kreditləşməsində hansı sxemlərə üstünlük verilməsi sualları öz həllini tapmalıdır. Ümumilikdə götürülərsə Azərbaycan qanunvericiliyinə birpilləli maliyyələşmə sxemi daha yaxındır- banklar bilavasitə özləri fond bazarı vasitəsi ilə yenidən maliyyələşmə məsələlərini həll etməlidirlər. Lakin ölkədə fond bazarının zəif inkişafı istər birpilləli, istərsə də ikipilləli modellərin inkişaf imkanlarını əsaslı surətdə məhdudlaşdırır. Hazırda Azərbaycanda qiymətli kağızlar bazarının fəaliyyətini tənzimləyən qanunvericiliyin inkişaf etdirilməsi mərkəzi depozitar sistemin təşkili və qiymətli kağızlarla əməliyyatların qeydiyyatı mexanizminin təkmilləşdirilməsi çox zəruridir. Bütün bu deyilənlər isə indiki mərhələdə AMB tərəfindən hazırlanan ipoteka kreditləşməsi sisteminin inkişaf konsepsiyasında hansı modelə üstünlük veriləcəyini qabaqcadan söyləmək çətindir. Çox güman ki yaxın gələcəkdə ölkədə hər üç modelin işlədiyini görəcəyik.
Lakin Azərbaycanda ipoteka kreditləşməsi mexanizmləri vasitəsilə həlli vacib problemlərin çözülməsi zaman keçdikcə daha da aktuallaşır. Buraya ilk növbədə, ölkədə gənclərin, gənc ailələrin ipoteka kreditləri əsasında mənzil şəraitlərinin yaxşılaşdırılması daxildir. Mövcud statistik məlumatlara görə ipoteka bazarına müraciət edənlərin 72 faizi 18-36 yaş arası olan gənclərdir ki, onların da orta əmək haqqı 200-300 manat təşkil edir. Bütün bu rəqəmlər ipoteka kreditləşməsi vasitəsilə gənclərin mənzil probleminin həllinin vacibliyini göstərir.
Azərbaycan Respublikasının Prezidenti cənab İlham Əliyev də gənclərin mənzil probleminin həlli istiqamətində ciddi addımların atılmasının və güzəştli ipoteka kreditlərinin şərtlərinin daha da sadələşdirilməsinin zəruriliyini qeyd etmişdir.
Azərbaycan hökumətinin nümayəndələri də ipoteka kreditləşməsi sistemində əsaslı dəyişikliklərin aparılması zəruriliyini dəfələrlə vurğulamışlar. Məsələn, Azərbaycan Respublikası gənclər və idman naziri Azad Rəhimov dönə-dönə qeyd etmişdir ki, AİF xətti ilə təqdim olunan sosial kreditin miqdarı artırılmalıdır. 35 min manat Bakı şəhərində mənzil alınması üçün olduqca kiçik məbləğdir. Verilən kreditin məbləği mənzil bazarındakı qiymətlərə müvafiq olmalı və orta hesabla 2-3 otaqlı mənzillərin qiyməti səviyyəsinə qədər yüksəldilməlidir. Faiz dərəcəsi endirilməlidir və s.
AMB "Azərbaycan gəncliyi 2011-2015-ci illər" Dövlət Proqramının tələblərini nəzərə alan ipoteka kreditləşməsinin yeni konsepsiyası üzərində işi tamamlayır. Konsepsiyada bir sıra güzəştli şərtlər- kreditlərin həcminin qaldırılması, faiz dərəcəsinin 4 faizdən 2 faizə endirilməsi, kreditləşmə şərtlərinin yumşaldılması, əhatə dairəsinin genişləndirilməsi və digər məsələlər öz əksini tapıb. Yəqin ki, yaxın aylarda biz bu əhəmiyyətli layihənin icrasının şahidi olacağıq.

Ağakərim HACIYEV, AMEA İqtisadiyyat İnstitutunun şöbə müdiri, iqtisad elmləri namizədi